Общее имущество МКД: Сочи

Подвалы, чердаки, крыши, колясочные, технические этажи, лестницы и придомовая земля принадлежат собственникам квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. Управляющая компания не вправе сдавать их в аренду, разрешать на них рекламу или оборудование без решения общего собрания. Если в доме в Сочи такое происходит, собственники могут оспорить договоры, потребовать освободить помещения и вернуть полученные деньги.

Порядок защиты зависит от того, есть ли решение собрания и как оно принималось. Ниже разобрано, что считается общим имуществом, какие бумаги запрашивать у управляющей организации и как идёт спор.

Что входит в общее имущество дома

Жилищный кодекс РФ относит к общему имуществу помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более чем одного помещения в доме. Это межквартирные лестничные площадки, коридоры, лифты, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, крыши, ограждающие конструкции, а также земельный участок под домом с элементами благоустройства.

Чтобы установить состав имущества конкретного дома, юрист изучает технический паспорт, выписки из ЕГРН и сведения о границах участка. Нередко выясняется, что подвал или мансарда давно зарегистрированы как отдельные нежилые помещения на частное лицо. В таком случае спор идёт уже о признании права общей собственности.

Уменьшить состав общего имущества можно только с согласия всех собственников. Передать его в пользование третьим лицам вправе общее собрание, если за это проголосовало большинство, установленное Жилищным кодексом.

Запросы к управляющей компании и в реестры

Собственник вправе получить у управляющей организации сведения о содержании дома и использовании общего имущества. Запрос направляется письменно, с отметкой о вручении. Что в него включают:

• договоры аренды и размещения оборудования на общем имуществе;
• протоколы общих собраний с решениями о передаче помещений в пользование;
• отчёт управляющей организации о выполнении договора управления за прошлый год;
• сведения о поступлении и расходовании доходов от аренды;
• технический паспорт дома.

Параллельно юрист заказывает выписки из ЕГРН на спорные помещения и земельный участок, а протоколы собраний проверяет в системе ГИС ЖКХ, где управляющие компании обязаны их размещать.

Как идёт спор о возврате имущества

Сначала оценивается законность решения собрания, на которое ссылается управляющая компания. Проверяются кворум, порядок уведомления, повестка, подсчёт голосов. Гражданский кодекс РФ делит решения собраний на оспоримые и ничтожные. Решение без кворума или по вопросу вне повестки ничтожно.

Затем готовится претензия управляющей организации и арендатору с требованием прекратить пользование. Одновременно подаётся жалоба в государственную жилищную инспекцию Краснодарского края. Инспекция может провести проверку и выдать предписание.

Если добровольно вопрос не решается, юрист подаёт иск в районный суд Сочи. Требования могут включать признание решения собрания недействительным, признание договора аренды недействительным, освобождение помещения, взыскание с управляющей компании полученного дохода как неосновательного обогащения в пользу собственников.

Курортные риски для общего имущества

В домах Сочи подвалы и цокольные этажи нередко переоборудуют под гостевые комнаты или склады для посуточной сдачи. Крыши превращают в террасы, на фасадах размещают рекламу кафе и магазинов первых этажей. Часто это делается по договоренности с управляющей компанией без решения собственников.

Другая распространённая ситуация: часть двора огорожена под парковку для отдыхающих или занята летним кафе. Земля под домом при сформированном участке принадлежит собственникам, и распоряжаться ею без собрания нельзя.

Отдельный риск касается регистрации технических помещений на частных лиц. Если подвал с коммуникациями оформлен в чью-то собственность, доступ к сетям становится проблемой для всего дома.

Сроки: шесть месяцев и другие ориентиры

Решение общего собрания собственник может обжаловать в суд в течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о нём. Этот срок установлен Жилищным кодексом и пропускается чаще всего: протокол висит на доске объявлений, и суд считает, что собственник мог его увидеть.

Для требований о взыскании неосновательного обогащения действует общий срок исковой давности в три года. Если собственники не лишены владения, а им лишь мешают пользоваться имуществом, иск об устранении препятствий негаторный, и исковая давность на него не распространяется.

Ответ управляющей компании на запрос собственника обычно приходит в течение нескольких рабочих дней, конкретный срок установлен правилами раскрытия информации. Проверка инспекции и рассмотрение дела в суде занимают от одного до нескольких месяцев.

От чего зависит бюджет дела

Стоимость работы юриста определяется объёмом спора. Подготовка запросов и жалобы в инспекцию требует меньше времени, чем суд с участием арендатора, управляющей компании и нескольких собственников.

Расходы удобно разделить между жильцами. Иск может подать один собственник, но коллективное обращение с доверенностями убедительнее для суда и снижает нагрузку на каждого. Судебные расходы при выигрыше взыскиваются с ответчика.

Как подготовиться к обращению

Напишите о доме: проверим. Укажите адрес, название управляющей организации и что именно происходит с общим имуществом. Приложите фотографии, копии объявлений об аренде, протоколы собраний, если они есть.

Если в доме есть совет дома или инициативная группа, лучше сразу согласовать позицию и назначить контактное лицо. Это ускорит сбор подписей и подготовку внеочередного собрания для отмены спорного решения.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта mail@yuristy-sochi.ru.