Договор аренды: Сочи
Договор аренды в Сочи юрист составляет или проверяет так, чтобы в нём были ясно описаны объект, срок, порядок оплаты, распределение расходов и основания для расторжения. Для квартиры, которую собственник сдаёт гражданину, это договор найма жилого помещения. Для офиса, склада, торгового помещения или жилья, снятого компанией для сотрудников, это аренда по общим правилам ГК РФ. От правильной квалификации зависят права сторон и необходимость регистрации.
Договор пишется под конкретный объект и конкретных участников. Шаблон из интернета не учитывает, кто платит за капитальный ремонт, можно ли сдавать в субаренду и что будет с обеспечительным платежом при досрочном выезде.
Существенные условия аренды жилья и коммерческих площадей
Без описания объекта договор аренды считается незаключённым. Поэтому указываются адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, а для части помещения прикладывается план с выделенной зоной.
Дальше прописываются условия, которые чаще всего становятся предметом спора:
- размер платы, срок и способ внесения, порядок её изменения;
- кто оплачивает коммунальные услуги, интернет, вывоз мусора, охрану;
- обеспечительный платёж и случаи, когда собственник вправе его удержать;
- текущий и капитальный ремонт, а также судьба улучшений, сделанных арендатором;
- право на субаренду и передачу прав третьим лицам;
- ответственность за просрочку оплаты и за повреждение имущества;
- порядок возврата объекта и состояние, в котором его принимают обратно.
Для коммерческих помещений отдельно оговаривается целевое использование, режим работы, размещение вывески и допуск арендатора к инженерным сетям.
Что приложить к договору найма или аренды
Собственник подтверждает своё право выпиской из ЕГРН. Юрист проверяет по ней, нет ли ареста, залога или другой аренды, зарегистрированной ранее. Если объект в общей собственности, нужно согласие остальных собственников.
Обязательная часть пакета — акт приёма-передачи. В нём фиксируются показания счётчиков, состояние отделки, перечень мебели и техники. Фотографии к акту снимают споры при выезде. Для нежилых помещений прикладывается поэтажный план, а при сдаче юрлицом — документ о полномочиях подписанта.
Регистрация договора и сроки, которые стоит учесть
Обязанность регистрировать договор зависит от вида объекта и срока.
| Ситуация | Нужна ли регистрация в Росреестре | Последствие без регистрации |
|---|---|---|
| Аренда здания или нежилого помещения на год и более | да | для третьих лиц договор не действует |
| Аренда нежилого помещения на срок менее года | нет | договор действует между сторонами |
| Наём квартиры гражданином на год и более | регистрируется обременение права собственности | новый собственник может не знать о жильце |
| Договор без указания срока | нет | любая сторона вправе отказаться, предупредив другую заранее |
При аренде недвижимости на неопределённый срок закон даёт на предупреждение об отказе три месяца, если договор не устанавливает иное. Пошлина за регистрацию определяется Налоговым кодексом, её размер стоит проверить на сайте nalog.ru на дату подачи.
Условия, которые оборачиваются против подписавшего
Частая проблема — расплывчатое описание оплаты. Фраза «плата включает коммунальные услуги» без лимита приводит к спору, когда зимой счета за электричество вырастают в несколько раз.
Вторая проблема — отсутствие порядка возврата обеспечительного платежа. Арендодатель удерживает его целиком, ссылаясь на износ, а арендатор не может доказать исходное состояние квартиры. Третья проблема — право собственника расторгнуть договор в любой момент без компенсации, когда арендатор вложился в ремонт помещения под свой бизнес.
Для арендатора важно преимущественное право на заключение договора на новый срок. Его можно ограничить или исключить договором, и это нужно заметить до подписания.
Как идёт работа над договором
Вы присылаете сведения об объекте и о договорённостях со второй стороной. Если у второй стороны есть свой проект, юрист проверяет его и отмечает рискованные пункты с пояснением, чем каждый из них грозит.
После этого готовится собственная редакция или протокол разногласий. Изменения согласуются с вами, затем направляются второй стороне. Финальный текст подписывается вместе с актом передачи и при необходимости подаётся на регистрацию через МФЦ.
Сопровождение после подписания
Договор работает, когда стороны его исполняют. Платежи лучше проводить безналично с назначением платежа, ссылающимся на договор. Претензии по состоянию объекта направляются письменно.
Смена собственника не прекращает аренду и наём: покупатель объекта становится новым арендодателем на тех же условиях. Поэтому арендатору стоит хранить подписанный экземпляр договора, акт и подтверждения оплаты, а при уведомлении о продаже сразу запросить реквизиты нового владельца для платежей.
При просрочке оплаты арендодатель сначала направляет письменное требование, и только после этого может ставить вопрос о расторжении через суд. Споры с участием граждан рассматривают районные суды Сочи, споры между предпринимателями — Арбитражный суд Краснодарского края.
Как начать работу над договором аренды
Пришлите выписку на объект, если она есть, и опишите условия: срок, плату, кто за что отвечает. Если проект уже предложен второй стороной, приложите его в редактируемом формате. Юрист ответит, какие пункты нужно изменить.
Пришлите условия: подготовим.
Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта mail@yuristy-sochi.ru.