Вторичка: проверка в Сочи

Квартиру на вторичном рынке в Сочи проверяют по трём направлениям: сам объект, история перехода прав и личность продавца. По объекту смотрят выписку из ЕГРН, назначение помещения, аресты и ипотеку. По истории выясняют, как продавец стал собственником и не осталось ли людей с правом пользования или претензиями на долю. По продавцу проверяют брак, дееспособность, долги и признаки банкротства. Только когда все три линии сходятся, имеет смысл передавать задаток.

Ниже описано, что именно смотрит юрист, какие бумаги просят у продавца и сколько времени занимает каждый этап.

Объект и цепочка собственников

Выписка из ЕГРН показывает текущего собственника, обременения и кадастровые характеристики. Её сверяют с правоустанавливающим документом продавца: договором купли-продажи, дарения, мены, свидетельством о праве на наследство или договором приватизации.

Отдельно смотрят, как часто менялись владельцы. Несколько продаж за короткий срок, переходы между родственниками, дарение незадолго до продажи — всё это поводы поднять каждый предыдущий договор. Если в цепочке было наследство, проверяют, не мог ли объявиться наследник, пропустивший срок: пропущенный срок может быть восстановлен судом.

Когда квартира приватизирована, устанавливают, кто состоял в ней на регистрационном учёте при приватизации и отказался в ней участвовать. Такие люди сохраняют право пользоваться жильём, и смена собственника его не прекращает.

Бумаги, которые запрашиваются у продавца

Пакет зависит от истории объекта, но базовый набор такой:

• паспорт продавца и документ-основание приобретения квартиры;
• удостоверенное нотариусом согласие супруга, когда квартиру купили в браке;
• справка о лицах, зарегистрированных в квартире, либо выписка из домовой книги;
• справки о том, что нет задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт;
• технический или поэтажный план, если в квартире делали перепланировку;
• разрешение органа опеки, когда среди собственников есть несовершеннолетние;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, когда есть сомнения в дееспособности продавца.

Если покупка шла с материнским капиталом, проверяют, выделены ли доли детям. Нарушение этого обязательства даёт основание оспорить последующую сделку.

Сопровождение от задатка до ключей

Как правило, работа строится в следующем порядке. Сначала проверяется объект до подписания соглашения о задатке, чтобы не потерять деньги на «грязной» квартире. После этого юрист составляет договор или вносит в него правки: способ расчётов, сроки освобождения квартиры, выписка из неё, а также ответственность за долги, о которых продавец умолчал.

Безопаснее всего рассчитываться посредством аккредитива либо через депозит нотариуса. Продавец получает деньги лишь после того, как зарегистрирован переход права. Квартиру передают по акту, в котором записаны показания счётчиков и список имущества, оставленного в ней.

Когда регистрация завершена, покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой о его праве собственности и переоформляет лицевые счета.

Подводные камни сочинского вторичного рынка

Часть «квартир» в Сочи формально числится апартаментами, то есть нежилыми помещениями в гостиничных или иных комплексах. Прописаться там невозможно, а налог на имущество и коммунальные тарифы начисляются по другим правилам. Назначение помещения видно в выписке из ЕГРН, и его нужно сверить с тем, что обещал продавец.

Много объектов принадлежит иногородним собственникам, которые продают их по доверенности. Действительность доверенности устанавливают по реестру нотариальных действий, проверяя, что её не отозвали.

Сезонная сдача квартиры туристам тоже оставляет следы. Перед сделкой стоит выяснить, нет ли действующих договоров аренды и предоплат от арендаторов на будущий сезон.

Сроки на каждом этапе

Если сделку удостоверяет нотариус, документы на регистрацию он подаёт электронно, и переход права регистрируется быстрее. При ипотеке банк добавляет к срокам собственную проверку объекта и оценку.

Что входит в цену проверки

Цена зависит от сложности истории квартиры, а не от её метража. Простой случай: один собственник, купил по договору, без детей и обременений. Сложный случай: наследство с несколькими наследниками, доли, материнский капитал, продажа по доверенности.

В базовый объём входит проверка по реестрам и анализ документов продавца. За составление договора, участие в переговорах и сопровождение расчётов взимается отдельная плата. Объём работы и её цену фиксируют письменно до начала проверки, без расплывчатых формулировок.

Первый шаг перед задатком

Пришлите адрес и кадастровый номер квартиры, а также копию документа, по которому продавец ею владеет. По этим данным юрист закажет выписки, проверит продавца по открытым базам: дела в арбитражных судах на kad.arbitr.ru, банк данных исполнительных производств и сведения о банкротстве. После этого вы получите перечень найденных рисков и список вопросов, которые нужно задать продавцу до подписания.

Напишите адрес объекта, и юрист проверит квартиру до передачи денег.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта mail@yuristy-sochi.ru.