Купля-продажа: сопровождение
Сопровождение купли-продажи недвижимости в Сочи включает пять этапов: проверку объекта и продавца, подготовку договора, безопасные расчёты, регистрацию перехода права в Росреестре и фактическую передачу по акту. Пропускать нельзя ни один. Большинство потерь у покупателей возникает на стыке этапов: деньги переданы раньше регистрации, акт подписан без осмотра, договор не учёл зарегистрированных в квартире людей.
Юрист участвует в сделке со стороны покупателя или продавца. Для покупателя главное получить право собственности без обременений и претензий третьих лиц. Продавцу нужно получить всю сумму в оговорённый срок и не стать ответчиком по иску о расторжении.
Проверка продавца и истории объекта
Начинаем с выписки ЕГРН: собственник, основание права, ограничения, сведения о кадастровой стоимости. Затем просим документы, на основании которых продавец стал владельцем, и выстраиваем цепочку предыдущих переходов за последние годы.
Особое внимание к ситуациям, где квартира получена по наследству недавно, по дарению от постороннего лица, по решению суда или перепродана несколько раз за короткий срок. Такие объекты чаще оспариваются.
По продавцу смотрим: нет ли в отношении него дела о банкротстве на fedresurs.ru, исполнительных производств в банке данных ФССП, судебных споров на sudrf.ru. Если продавец состоял в браке на момент приобретения, нужно нотариальное согласие супруга на продажу по Семейному кодексу.
Пакет документов для сделки
Со стороны продавца обычно запрашиваем:
- паспорт и правоустанавливающие документы на объект;
- нотариальное согласие супруга или документы, подтверждающие, что объект не является совместной собственностью;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на капремонт;
- выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах;
- согласие органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние;
- технический или кадастровый план, если были перепланировки.
Покупателю понадобятся паспорт, документы об источнике средств при расчёте через банк и согласие супруга, если брачный договор не устанавливает иного режима.
Договор и способы расчётов
Гражданский кодекс требует указать в договоре продажи недвижимости данные, позволяющие точно определить объект, и цену. Для жилого помещения существенное условие ещё и перечень лиц, сохраняющих право пользования после продажи. Если этого нет, договор считается незаключённым.
Отдельно прописываем порядок передачи денег, срок освобождения квартиры, снятие продавца с регистрационного учёта, распределение расходов. Продажа доли в праве общей собственности требует нотариальной формы.
Сравнение способов расчёта:
| Способ | Когда продавец получает деньги | Риски для сторон |
|---|---|---|
| Аккредитив в банке | После регистрации перехода права | Минимальные при правильных условиях раскрытия |
| Банковская ячейка | По условиям договора аренды ячейки | Зависят от условий доступа и проверки купюр |
| Счёт нотариуса или эскроу-счёт | После регистрации | Комиссия, ограниченный перечень банков |
| Наличные до регистрации | Сразу | Высокий риск для покупателя |
Регистрация и передача квартиры
Документы на регистрацию подаются через МФЦ, электронно или через нотариуса. Сроки установлены законом о государственной регистрации недвижимости и зависят от способа подачи. Госпошлину уплачивает покупатель, её размер сверяем с Налоговым кодексом на nalog.ru.
После регистрации стороны подписывают передаточный акт. До подписания покупатель осматривает квартиру, проверяет показания счётчиков, комплектность ключей и состояние инженерных систем. Все замечания вносятся в акт, иначе потом доказать их будет сложно.
Особенности сделок на сочинском рынке
В Сочи часто продают объекты, где вид объекта в ЕГРН не совпадает с тем, как его рекламируют: апартаменты под видом квартиры, помещение в здании с назначением «гостиница», дом на участке под садоводство. Цена и права собственника зависят от записи в реестре, а не от объявления.
Много продавцов живут в других регионах и действуют через представителей по доверенности. Доверенность проверяем по реестру нотариальных действий на сайте Федеральной нотариальной палаты, а связь с самим собственником стараемся установить напрямую.
Высокая доля сделок с иногородними покупателями повышает риск мошенничества с задатками. Задаток передаём только по письменному соглашению после проверки объекта.
Этапы и их продолжительность
- Проверка объекта и продавца: несколько рабочих дней после получения документов.
- Согласование договора и способа расчётов: обычно несколько дней, зависит от позиции другой стороны и банка.
- Подписание и подача на регистрацию: один день.
- Регистрация перехода права: срок по закону, при подаче через нотариуса короче.
- Расчёты и передача по акту: в сроки, указанные в договоре.
Стоимость работы определяется тем, на каком этапе вы обратились и нужна ли только проверка или полное сопровождение до передачи ключей. После изучения документов называем стоимость и состав работы.
Как начать работу по сделке
Пришлите адрес или кадастровый номер объекта, выписку ЕГРН, если она есть, и коротко опишите договорённости с другой стороной: цена, задаток, способ расчётов, срок. Если уже подписан предварительный договор или соглашение о задатке, приложите его.
Напишите о сделке: возьмём в работу.
Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта mail@yuristy-sochi.ru.