Дом с участком: проверка

При покупке дома с землёй в Сочи покупатель приобретает два объекта недвижимости, и каждый проверяется отдельно. У дома и у участка свои кадастровые номера, свои записи в ЕГРН и свои обременения. Главное, что нужно установить: оба объекта принадлежат продавцу, дом стоит в границах именно этого участка, границы земли установлены, а вид разрешённого использования допускает жилой дом. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, сделку откладывают до исправления документов.

Ниже разобрано, как устроена такая проверка, что запрашивают у продавца и почему в Сочи она занимает больше времени, чем в равнинных городах.

Две записи в реестре и их сверка

Земельное законодательство исходит из того, что участок и прочно связанные с ним строения следуют одной судьбе. Продать дом отдельно от земли, на которой он стоит, при единстве собственника нельзя. Поэтому в договоре указывают оба объекта, а выписки из ЕГРН заказывают на каждый.

В выписке на участок смотрят категорию земель, вид разрешённого использования, площадь, наличие сведений о границах и зоны с особыми условиями использования. В выписке на дом смотрят площадь, этажность, год постройки и номер участка, в пределах которого расположен дом.

Затем записи сверяют между собой и с фактом. Номер участка в выписке на дом должен совпадать с продаваемым участком. Площадь и этажность дома в реестре должны соответствовать тому, что вы видите при осмотре.

Документы продавца по дому и по земле

• Правоустанавливающие документы на участок и на дом: договор, свидетельство о наследстве, постановление о предоставлении земли.
• Межевой план или сведения о том, когда и кем проводилось межевание.
• Технический план дома.
• Договоры с ресурсоснабжающими организациями: электричество, газ, вода, канализация, и технические условия подключения.
• Документы о сервитуте или соглашение с соседями, если проезд идёт через чужую землю.
• Нотариальное согласие супруга, если объекты приобретались в браке.
• Справки об отсутствии долгов за коммунальные ресурсы.

Если межевания не было, граница существует только на бумаге в виде площади, а реальное положение забора ничем не подтверждено. Это одна из самых частых причин будущих споров с соседями.

Порядок сопровождения сделки

Проверка начинается с выписок и публичной кадастровой карты. На карте видно, совпадает ли контур участка с фактическим забором, нет ли наложений на соседей, дорогу или лесной участок.

Затем юрист выезжает на объект или работает с фотографиями и схемой от кадастрового инженера. Если фактические характеристики дома расходятся с записью в ЕГРН, продавцу предлагают обновить сведения через технический план до подписания договора.

После этого готовится договор купли-продажи с отдельной ценой дома и участка, порядком расчётов и сроками передачи. Расчёты проводят через аккредитив или депозит нотариуса, переход права на оба объекта регистрируется одновременно.

Особенности сочинского рельефа и зонирования

Сочи — город с выраженным рельефом. Участки на склонах проверяют на признаки оползневых процессов, а покупателю рекомендуют заказать инженерно-геологическое обследование, особенно перед покупкой дома с подпорными стенами.

Значительная часть территории вокруг города относится к национальному парку и землям лесного фонда. Иногда граница населённого пункта проходит рядом, и при уточнении сведений выясняется пересечение участка с лесом. Такой участок может оказаться предметом спора с государством.

Кроме того, в курортной зоне действуют округа санитарной охраны, водоохранные зоны рек и моря, охранные зоны линий электропередачи и газопроводов. Они ограничивают строительство и использование земли, и их наличие отражается в выписке.

Время на проверку и регистрацию

Если нужно уточнять границы или вносить изменения по дому, продавец делает это до сделки. Это добавляет несколько недель, но такие правки обходятся дешевле, чем спор после покупки.

Стоимость работы по двум объектам

Проверка дома с участком дороже проверки квартиры, потому что объектов два и к ним добавляются земельные вопросы. На цену влияют наличие межевания, сложность истории, количество собственников, необходимость выезда в отдалённые районы: Лазаревское, Красную Поляну, горные сёла.

До начала работы фиксируется перечень действий: какие выписки заказываются, нужен ли выезд, входит ли подготовка договора. Стоимость каждого этапа согласуют заранее.

Первые действия покупателя

Получите у продавца кадастровые номера дома и участка. Если продавец их не называет или называет только один номер, это уже повод насторожиться.

Пришлите номера и копии правоустанавливающих документов. Юрист проверит соответствие записей в реестре, границы на публичной карте, зоны ограничений и сведения о продавце. По итогам вы получите список вопросов к продавцу и перечень того, что должно быть исправлено до подписания.

Пришлите кадастровые номера дома и участка, и юрист проверит оба объекта.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта mail@yuristy-sochi.ru.