Квартира без проверки: риски

Покупка квартиры на вторичном рынке Сочи без юридической проверки чаще всего оборачивается одним из пяти сюрпризов: арестом или запретом на регистрацию, правом проживания третьих лиц, оспариванием сделки родственниками продавца, его банкротством или долгами по взносам на капремонт. Часть рисков видна по выписке из ЕГРН и открытым реестрам, часть выясняется только по документам продавца.

Если сделка уже состоялась, проверку стоит провести сейчас. Чем раньше найдена проблема, тем больше способов защитить покупку: от переговоров с продавцом до позиции добросовестного приобретателя в суде.

Чего не делают покупатели, которые потом судятся

Ограничиваются выпиской ЕГРН о текущем собственнике. Она показывает правообладателя и зарегистрированные обременения, но не показывает, кто зарегистрирован в квартире по месту жительства, есть ли споры в суде и не идёт ли против продавца процедура банкротства.

Не проверяют основание приобретения квартиры продавцом. Квартира, полученная по наследству полгода назад, по договору дарения от пожилого родственника или по сделке с серией быстрых перепродаж, несёт повышенный риск оспаривания.

Не берут согласие супруга. Если квартира куплена продавцом в браке, для продажи нужно нотариальное согласие второго супруга. Без него сделку можно оспорить.

Не смотрят на назначение помещения. В Сочи многие объекты, которые продают как квартиры, по документам являются нежилыми помещениями, и для них действуют иные правила регистрации по месту жительства и налогообложения.

Как проявляются последствия

Арест или запрет регистрационных действий приостанавливает переход права. Деньги переданы, а Росреестр регистрацию не проводит до снятия ограничения.

Зарегистрированные лица не выписываются автоматически при смене собственника. Если среди них есть человек, отказавшийся от приватизации, он сохраняет право пользования квартирой бессрочно, и выселить его по иску нового собственника, как правило, нельзя.

Если продавец становится банкротом, финансовый управляющий проверяет его сделки за предшествующие годы. Продажу по заниженной цене или заинтересованному лицу могут признать недействительной, а квартиру вернуть в конкурсную массу.

Как самостоятельно оценить свою покупку

Помимо реестров, запросите у продавца справку об отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт. Этот долг по закону переходит к новому собственнику вместе с квартирой.

Способы защиты после сделки

Если ограничение наложено до регистрации, нужно выяснить его источник. Арест по долгу продавца снимается после погашения долга или по иску об освобождении имущества от ареста. В договоре полезно сразу найти условие о возврате денег при отказе в регистрации.

Если в квартире остались зарегистрированные лица, сначала ведутся переговоры через продавца, затем подаётся иск о признании утратившими право пользования. Исключение составляют лица с бессрочным правом пользования.

Добросовестный приобретатель

Если сделку оспаривают, покупатель защищается доводом о добросовестности: он не знал и не мог знать о пороках прав продавца. Доказательствами служат выписки, полученные до сделки, рыночная цена, расчёты через банк. Если квартиру всё же истребовали, закон о государственной регистрации недвижимости позволяет добросовестному приобретателю требовать компенсацию от государства при соблюдении установленных условий.

Когда защитить покупку уже трудно

Если сделку оспорил супруг продавца, у него есть год со дня, когда он узнал о продаже. После вступления решения в силу квартира возвращается, а покупателю остаётся взыскивать деньги с продавца, у которого их может не оказаться.

Если расчёт проходил наличными без расписки, а цена в договоре занижена, вернуть реально уплаченную сумму будет сложно. Доказывать придётся только то, что зафиксировано в документах.

Как юрист проверяет квартиру

До сделки юрист запрашивает выписки ЕГРН, проверяет продавца по реестрам приставов, судов и банкротства, изучает документы-основания и справку о зарегистрированных. По результатам готовятся условия договора: расчёт через аккредитив или ячейку, обязанность продавца сняться с регистрационного учёта, ответственность за скрытые обременения.

После сделки проверка проводится по тем же источникам, но с другой целью: найти угрозы до того, как они превратятся в иск, и собрать доказательства добросовестности.

Что сделать сегодня

Закажите свежую выписку ЕГРН на квартиру, включая сведения о переходе прав. Найдите договор, расписку о получении денег и платёжные документы.

Проверьте продавца в банке данных исполнительных производств и на Федресурсе. Как собственник запросите через МФЦ или Госуслуги сведения о лицах, зарегистрированных в квартире. Напишите адрес: проверим.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта mail@yuristy-sochi.ru.